“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线（上）

  2023年的城中村改造主要是针对超大特大城市，各地已经推进的城中村改造规模不大、进度缓慢，资金支持不到位，由于高昂的改造成本，各方推动的意愿也并不强烈。而2024年以来，一方面，自上而下明确了城中村改造范围扩大至300个地级及以上城市，还提及了危旧房改造，是包含了城中村改造、危旧房改造等改造主体的更大范围的“大旧改”；另一方面，还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们大家都认为，货币化旧改将成为2025年房地产行业的主线方向之一，不过这一轮的货币化可能会包含大量的房票。

  2018-2022年累计发行1.84万亿元。从影响来看，一方面起到了去库存的作用，根据住建部，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平的楼市库存。据此估算，平均投资所需成本约为6000元/平。另一方面起到了刺激需求的作用。依照我们测算，2015-2017年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计5.09亿平，占同期全国商品房销售面积的比重为12.9%。

  2024年10月住建部表示“将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。依照我们的测算，城中村和危旧房改造初期100万套规模总投资额或达1.45-2.11万亿元，若分为3年实施，年均投资额为4847-7024亿元，或达棚改高峰期年均投资额的29%-43%；初期100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积或达787-1416万平/年，占新房销售的比重约0.8%-1.5%。资产金额来源主要有财政资金、城中村改造专项债（2022年以来全国专项债券发行金额约3340亿元）、城中村改造专项借款（2024年以来两大政策性银行已完成至少1783亿元的专项借款发放）、城市更新基金、社会资本等。

  2023-2024H1一线城市成交的含宅地块开工率81%，二线%，三四线%，北上杭开工率均超过八成。基于此，收购存量土地有关政策出台。从企业角度，目前多数存量土地在城投平台手中，2021-2024年5月30城中城投开工率仅22%，拿地未开工面积近3.3亿平。

  房企的动机有：a) 出于自身金钱上的压力，卖地回笼资金。b）开发能力有限、工程推进困难。c) 项目规划和预期收益不足。d）主动换仓。此外，未来土地置换也有几率会成为盘活存量土地的重要途径。

  （其中住宅用地7.7万亿元、商服用地5.0万亿元）。未来收购存量土地的资产金额来源或主要为政策性银行贷款以及专项债。

  理论上只需将去化周期降至合理水平（18个月），那么现房库存需在现有规模的基础上下降5962万平，收购所需要的资金约3516亿元。资产金额来源方面，为推动政府收购存量房工作开展，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，截至三季度末使用了 162亿元。此外，专项债收储细则也正在研究当中。

  自2022Q2以来，地产板块PB估值长期处在历史较低区间，2024年8月末跌至了0.57X的历史底部位置。在9月末至今经历了一波上涨之后，截至10月末，板块PB修复至0.80X，处于历史7.4%的分位点。从目前点位来看，进一步回调的空间存在限制，上行空间取决于政策强度和后续基本面的修复情况。

  继2024年9月末10月初板块大面积上涨以后，板块开始步入震荡，前期较为高涨的情绪面有所缓和，后续一段时间市场对未来基本面和政策路径的分歧有所加大，具体节奏和强度上均具备不确定性。但我们大家都认为，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在发力，且后续的政策应该逐步更具针对性；四季度预计销售基本面修复可期，但我们不排除明年基本面或出现小幅回调的可能，但不改当前板块安全边际较高、绝对估值水平较低、且大方向向好的基本格局。因此我们大家都认为地产行业仍有较大的参与机遇，弹性向上仍明确，仍然看好地产板块机会。

  以上五家房企同时满足一二线%，一二线%，重点一二线城市平均市占率6%。其次是同时满足一二线%，一二线%，重点一二线城市平均市占率4%的企业，分别为越秀地产、保利置业和龙湖集团。

  我们测算了97家房企的现金流情况。其中，有17家房企（占比18%）在考虑表外负债后，在手现金无法覆盖累计的现金流缺口；有9家房企（占比9%）虽然在手现金可以覆盖累计的现金流缺口，但2025年1-12月个别月份资金流入不能覆盖资金流出，且整体月均流入小于月均流出。我们大家都认为以上房企可能是本轮周期里底部反转弹性较大的标的。

  房地产调控政策效果没有到达预期；房地产行业基本面超预期下行； 融资政策落地不及预期。

  2021年 3 月“十四五”规划纲要中，新提“城市更新行动”，其中城中村改造位列“三老一村”改造之一。2023 年 7 月国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确改造对象为超大特大城市。2023 年 7 月 28 日的城中村改造部署会议中，国务院宣布城中村改造模式大致上可以分为拆除新建、整治提升、拆整结合。2024 年10 月17日，住建部宣布将主要是通过货币化安置方式，新增 100万套城中村改造和危旧房改造。2024年11月15日，住建部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动合乎条件的项目尽快启动实施，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区非流动人口300万以上的大城市，逐步扩大到了近300个地级及以上城市；且提及稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

  2023年的城中村改造主要是针对超大特大城市，各地已经推进的城中村改造规模不大、进度缓慢，资金支持不到位，由于高昂的改造成本，各方推动的意愿也并不强烈。而2024年以来，一方面，自上而下明确了城中村改造范围扩大至300个地级及以上城市，还提及了危旧房改造，是包含了城中村改造、危旧房改造等改造主体的更大范围的“大旧改”；另一方面，还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们大家都认为，货币化旧改将成为2025年房地产行业的主线方向之一。

  在本章节中，我们将详细分析上一轮棚改（2014-2018年）以及本轮旧改（2023年至今）的规模、资产金额来源、影响，其中2023年以来的旧改可以2024年11月为界，分为前期超特大城市城中村改造和货币化旧改两个阶段。

  根据2013年《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全风险隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房比较集中的区域。

  棚户区分为五大类：1）城市棚户区，包括成片城市棚户区、城中村、城市危房改造；2）国有工矿（含煤矿）棚户区，包括铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区；3）国有林区（林场）棚户区；4）国有垦区（农场）棚户区；5）中央下放地方煤矿棚户区。在五类棚户区中，城市棚户区占比最高，是过去棚改的重中之重。最早的“棚改”要追溯到2004年辽宁率先启动的棚户区改造工程。2004年辽宁省率先启动棚改；2005年启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造；2008年各类棚户区改造被正式纳入城镇保障性安居工程，全国范围内大规模的推进。

  全国棚改始于2008年，2008年金融危机推出4万亿刺激中，棚改作为保障性安居工程的任务之一全面启动，这一阶段主要以实物安置，即新建安置住房为主。根据住建部数据，2008-2012年全国开工改造各类棚户区1260万户，投资额约4000亿元。按此计算，此阶段的年均棚改套数约为250万套，年均投资额约800亿元。

  2015年提出三年棚改计划，即2015-2017年完成1800万套棚改任务，并积极地推进棚改货币化安置，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等。根据住建部数据，2015-2018年全国开工改造各类棚户区2442万套，每年棚改开工量均在600万套以上，棚改投资额分别为1.54、1.48、1.84、1.74万亿元。这一阶段货币化安置比例与棚改规模双双走高。棚改货币化安置比例从2013年的7.9%提升至2015年的29.9%，2016年提升至48.5%，2017年以后住建部不再公布棚改货币化安置比例。

  2019年当年度棚改计划削减到285万套，实际开工量为315万套，总投资额下降至1.16万亿元。此后的2020年、2021年实际开工量分别为209万套、165万套。2020年7月，国务院办公厅发布《关于全方面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，并提出工作目标：到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2020年以后，大规模棚户区改造进入尾声，老旧小区改造和城市更新开始占据主流。

  国开行、农发行两大政策性银行提供的棚改专项贷款是主要资产金额来源，2015-2018年棚改高峰期间，棚改专项贷款累计规模达4.56万亿元，占比总投资额（2015-2018年棚改总投资额6.6万亿元）的69%。

  2015-2018年棚改财政资金估算累计0.64万亿元（全国一般公共财政支出中关于保障性安居工程的棚户区改造的支出），占比总投资额的10%。

  总的来说，在棚改高峰期棚改专项贷款和财政资金是主要的来源，合计占比达到八成左右，2019年棚改退潮后，棚改专项贷款和棚改财政资金均出现了明显下滑，而

  2018年推出的棚改专项债券是棚改后期重要的资金补充来源。下文我们将对各项来源进行具体展开。

  PSL（Pledged Supplemental Lending抵押补充贷款）是央行于2014年4月创设，创设目的是为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资产金额来源，是央行的结构性货币政策工具之一。起初PSL的发放对象只有国开行一家政策性银行，后经国务院批准，从2015年10月起，央行将PSL的对象扩大至国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行。央行通过PSL放款给政策性银行支持棚改工程，未来政策性银行收到地方政府偿债后从而偿还PSL到期债务。PSL的期限在3-5年，成本较低，在创设之初PSL利率为4.5%，2015年11月降至2.75%，2022年9月降至2.4%，2023年12月以来发行的PSL利率降至2.25%。

  （中国进出口银行未披露）累计发放棚改专项贷款4.97万亿元，PSL占棚改专项贷款的比重达68%。2019年棚改退潮后，PSL发行规模显而易见地下降，2019、2020年分别为2670、202亿元，2021年未发行。

  （全国一般公共财政支出中关于保障性安居工程的棚户区改造的支出），占全国公共财政住房保障支出的比重为31.9%。其中棚改高峰期2015-2018年棚改财政资金累计6365亿元，2017、2018年占公共财政住房保障支出的比重分别高达44.4%、45.1%。2019年棚改退潮后，财政资金也出现了明显下滑。

  为了遏制地方政府隐性债务的增长，防范风险，2018年开始允许通过专项债券的方式支持棚户区改造，既可以规范地方政府的举债行为，同时确保偿债资产金额来源的多样性和稳定能力。2018年4月3日，财政部和住建部发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，允许地方在棚户区改造领域开展发行专项债券试点，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作。地方政府棚户区改造专项债券是地方政府专项债券的一个品种，是指遵循自愿原则、纳入试点的地方政府为推进棚户区改造发行，期限与棚户区改造项目的征迁和土地收储、出让期限相适应，原则上不超过15年。

  棚户区改造专项债券以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、专项收入进行偿还，专项收入包括属于政府的棚改项目配套商业设施销售、租赁收入以及另外的收入。2018年6月20日，天津市红桥区棚户区改造专项债券（一期）通过财政部上海证券交易所政府债券发行系统成功发行，标志着全国首单棚改专项债正式落地。

  1.1.3 影响：2015-2018年棚改政策显著拉动了商品房销售，货币化的推进还对化解三四线城市楼市库存起到了很大作用

  房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。根据住建部官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。据此估算，平均投资所需成本约为6000元/平（2016年总投资为1.5万亿元）。

  2015年前后，由于房地产市场库存高企，为了盘活市场，国务院、财政部、住建部等部委均强调推进棚改的货币化安置，因此2015-2017年全国货币化安置比例一直上升，预估2017年的货币化安置比例达55%（自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例），2018年以后开始慢慢地下降。

  根据我们测算，2015-2017年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计5.09亿平，占同期全国商品房销售面积的比重为12.9%。在高峰期是2017年，占比达到15%。2019年棚改退潮后，对于新房成交的带动明显减弱。

  测算逻辑如下：a）假设棚改货币化安置比例，得到棚改货币化安置套数；b）假设棚改货币化安置套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到棚改货币化安置购买新房的面积。其中：a）假设棚改货币化安置比例，得到棚改货币化安置套数。自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例，2018年以来政策层面已不再强调货币化安置，逐步弱化货币化安置。b）假设棚改货币化安置套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到货币化安置中购买新房的面积。假设购买新房比例为70%、购买存量房比例为20%、未购房比例为10%；假设每套住房面积为90平米；棚改货币化安置购买新房面积=棚改开工套数*货币化安置比例*货币化安置中购买新房比例*套均面积。

  1.2.1 规模：从35个大城市扩展至300个地级及以上城市，依照我们的测算，300城待改造规模约1822万套

  2）高能级城市城中村改造成本比较高，各方参与旧改的意愿并不高，推进缓慢，我们预计低能级城市推进速度会更快，落地效率更加高。此外，本轮还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们大家都认为，2025年开始将进入旧改货币化的时期，待改造规模也扩大十倍，不过这一轮的货币化可能会包含大量的房票。

  根据我们在此前报告《城中村改造加速推进，超7亿平规模为行业注入新动能》的测算，我国全国范围内城中村约1919万套，占存量住房的10%，涉及面积或达18.5亿平。从省份结构数据看，城中村多集中在东部沿海一带，15%位于广东、9%位于山东、9%位于浙江、8%位于江苏。

  2023年7 月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确改造对象为超大特大城市。根据住建部2024年10月17日认定的数据，35个大城市待改造城中村有170万套。

  11月15日住建部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动合乎条件的项目尽快启动实施，通知明确，

  按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区非流动人口300万以上的大城市，逐步扩大到了近300个地级及以上城市。这些城市合乎条件的城中村改造项目均能够得到政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

  通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。

  我们通过城区人口*城市人均住宅建面*自建房占存量房屋的比重得到城市中自建房的比例，即视为城中村。其中城区人口采用住建部《2022年城市建设统计年鉴》中披露的城区人口数据；城市人均住宅建面和自建房占存量房屋的比重均采用国家统计局七普数据中城市所在省份的数据。依照我们的测算，300个地级及以上城市城中村待改造规模约为17.5亿平，待改造套数约为1822万套，占全国范围内城中村待改造规模的95%。不过必须要格外注意的是，我们测算的口径数据可能偏大，一方面，基于2020年七普数据的测算，部分城中村项目可能已实施改造；另一方面，部分城中村可能不被认定为可以改造的项目。

  1.2.2 此轮城中村和危旧房改造初期100万套规模，依照我们的测算，总投资额或达1.45-2.11万亿元

  其中，拆迁成本约6375亿元，分3年实施，年均2125亿元；补偿成本在0.82-1.47万亿元，分3年实施，年均2722-4899亿元。

  根据广州住建部2019年最新发布的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，城中村全面拆迁成本最重要的包含前期费用、临迁费用、拆除费用、建安费用、其他不可预见费用等。

  包含基础数据调查费、基础数据核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。

  （按照4000元/户的标准，根据《办法》城中村房屋拆迁补偿标准按每栋村民住房280平米作为基准，则每平米为14元）；

  我们根据待改造套数*套均面积*单位拆迁成本计算得到首轮100万套城中村改造的拆迁成本。我们取套均面积为85平（根据七普数据，2020年末我国四个直辖市以及以高能级城市为主的广东、江苏、浙江三个省份的户均住房建面均值为84.56平/户）。依照我们的测算，此轮城中村和危旧房改造初期100万套规模的拆迁总成本约6375亿元，若分为3年实施，年均拆迁成本为2125亿元。

  我们根据1.92万元/平（根据中指院，一二线元/平）的补偿成本测算。我们对整体补偿成本用一个敏感性分析，假设货币化安置比例在50-90%。那么，此轮城中村和危旧房改造初期100万套规模的整体补偿成本在0.82-1.47万亿元之间，若分三年实施，年均补偿成本在2722-4899亿元之间。

  1.2.3 此轮城中村和危旧房改造初期100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积或将达到787-1416万平/年，占新房销售的比重约0.8%-1.5%

  我们假设货币化安置比例在50-90%（本轮货币化可能会包含大量的房票）；与上一轮棚改货币化安置大多分布在在三四线城市不同的是，本轮更聚焦于一二线城市，考虑到一二线城市二手房市场相对成熟，成交占比相比来说较高，所以我们假设货币化安置中购买新房的比例为40%；购买二手房的比例为40%，未购房的比例为20%。

  我们测算得到，货币化安置中购买新房套数为20.0-36.0万套，以118平的套均面积计算（根据中指院，2024年1-11月一二线城市新房成交套均面积为118平），

  货币化安置后购买新房面积总计为2360-4248万平，分三年实施，年均为787-1416万平，占2023年新房销售面积的比重为0.8%-1.5%。

  根据2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出的“对合乎条件的城中村改造项目，中央通过现有渠道适当给予补助。将合乎条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债券支持范围。设立城中村改造专项借款”。可见，城中村改造资产金额来源主要有：1）财政资金；2）城中村改造专项债；3）城中村改造专项借款。此外，社会资本和城市更新基金也是补充来源。

  过去三年（2021-2023年）全国公共财政支出中每年保障性安居工程支出平均在2800亿元左右。

  2023年7月国务院印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确，对合乎条件的城中村改造项目，中央通过现有渠道适当给予补助。根据2024年4月发布的《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，补助资金支持范围有：a）住房保障。大多数都用在支持配租型保障性住房筹集与配售型保障性住房直接相关且不摊入售价的配套基础设施建设，以及向公租房保障对象发放租赁补贴等。b）城中村改造。大多数都用在支持合乎条件的城中村改造项目征收补偿、安置住房建设(购买)、安置住房小区直接相关的配套基础设施建设。c）城镇老旧小区改造。d)棚户区(城市危旧房)改造。根据各省市任务量、绩效评价结果等采取因素法进行分配。其中，80%资金按照各省的各项任务量进行分配，并结合财政困难程度进行调节， 20% 作为奖励资金，依据各省保障性安居工程任务的绩效评价结果调节分配。

  。其中按照各省任务量应分配金额为566亿元，住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区（城市危旧房）改造15亿元；另外奖励资金141.8亿元。

  （2023年末提前下达2024年资金425亿元）。其中，住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区（城市危旧房）改造15亿元。从这个数据上看，仅提前下达的部分就已达到了2024年的100%。从各省市数据分析来看，湖北、四川、广东分别提前下达了50.9亿元、44.7亿元、40.8亿元。

  2023年7月国务院印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确，将合乎条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债券支持范围。所以，专项债是城中村改造的一个重要资产金额来源。2021年3月-2024年9月地方政府新增债券（包括一般债券和专项债券）投向保障性安居工程（包括棚改、老旧小区改造、城中村改造等）的规模累计达到2.18万亿元，占地方政府整体新增债券规模的比重为12%。2022年、2023年、2024年1-9月分别为6477、4908、3980亿元，占地方政府整体新增债券规模的比重分别为14%、11%、9%。

  2022年以来全国共发行城中村改造专项债数量达1363个，发行金额3340.0亿元。从发行数量来看，河南省、山东省、浙江省位居前三；从发行金额来看，河南省、浙江省、山东省位居前三，分别达592.5、393.0、343.5亿元。

  2023年7月，国务院印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中提出设立城中村改造专项借款。2023年12月，住建部、财政部、央行、金融监管总局联合印发了《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案的通知》，设立城中村改造专项借款，用于合乎条件的城中村改造项目，优先支持群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村改造项目。2024年1月，住建部、发改委、财政部印发了《关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知》，明确省会（首府）城市或城区非流动人口200万人以上的大城市可申报纳入城中村改造政策支持范围。随后，各地跟进出台了相应的专项借款资金使用管理规定。

  例如，2024年1月末北京市海淀区印发了《海淀区城中村改造专项借款资金管理规定》；2月19日，福州市人民政府办公厅印发了《福州市城中村改造专项借款资金使用管理规定》，确保城中村改造专项借款的规范管理；2月20日，长沙市城市更新工作领导小组出台《长沙市城中村改造专项借款管理办法》；10月25日佛山市住房和城乡建设局等六部门印发《关于逐步优化房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提及“支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置”。

  资金发放主体为国家开发银行和中国农业发展银行两家政策型银行。资金用途是大多数都用在项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。专项借款资金采用封闭式管理、专款专用的管理方式，以城市为单位借入、使用、偿还，市政府负统借统还责任，由市政府指定专项借款的借款主体，从城市的实践来看，借款主体多为城投平台。专项借款具有低成本、长周期特点，可直接为城中村改造项目提供中长期低成本资金支持。城中村改造专项借款的成本无具体披露，根据2000年《地方政府向中央专项借款管理规定》，专项借款的有效期一般为六至八年，一次落实借款合同，分年签订借款借据。专项借款从划拨至专户之日起计息，借款期内按季付息，从第二年开始或按协议偿还本金，也可提前归还部分或全部借款。专项借款利率按年利率2.25%计息。

  2023年12月央行重启PSL，规模3500亿元，达到单月净投放历史第三高，2024年1月又净投放1500亿元，累计投放量5000亿元，用于支持“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施）等建设。

  2024年1月30日，全国首笔城中村改造专项借款落地广州，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。资金用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。其中罗冲围片区城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元。2月19日，城中村改造专项借款在上海落地，国家开发银行上海市分行向上海金桥（集团）有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等，该项目被列入住建部2024年城中村改造专项借款项目清单。

  支持建设安置房100万套，惠及村（居）民53万户；截至2024年5月20日，农发行累计投放城中村改造专项借款780.5亿元。总体看，两大政策性银行已完成至少1783亿元城中村专项借款的发放。

  授信额处于500-1000亿的省、市有湖南省、济南、重庆、武汉、郑州、南宁等；授信金额在100-500亿元之间的有合肥、石家庄、杭州、太原、昆明、厦门、南昌、青岛、福州、天津、沈阳、贵阳、佛山、绵阳、黑龙江省、吉林省等。

  2）平均单项目授信额约25亿，单项目授信金额较高的城市有：广州（102亿）、南宁（74亿）、北京（65亿）、佛山（41亿）、昆明（40亿）。

  截至2024年11月，广东省已发放城中村改造专项借款228亿元，涉及广州、佛山、东莞、珠海、惠州、中山六市共54个项目。发放金额最多的城市是武汉（136亿元）、济南（74亿元）。截至7月，国开行广西分行已累计向南宁、柳州、桂林等地投放城中村改造专项贷款68亿元。

  3）从放款进度来看，41个省市累计放款金额739亿元，占全部授信金额的7%（放款金额/授信金额）。

  例如，安徽省合肥市城中村改造第一批18个项目全部与国开行、农发行签订了贷款协议并实现放款，18个城中村改造项目总投资约579亿元，拟争取专项借款441亿元。按照拟争取借款计算，专项借款占到项目总投资的76%。

  2024年11月，农发行、国开行广东分行分别向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元、1.76亿元，专项用于购买首批存量商品住房作为安置房。“五村七片”项目位于广州市黄埔区知识城环九龙湖总部核心区西部，总投资额高达155亿元。该项目涉及征地面积177.8公顷，需动迁安置村民4167户，复建计容建筑面积124.1万平。黄埔区在2024年4月出台城中村改造项目房票安置实施细则，以“五村七片”项目为试点，发放全国第一张城中村改造新模式项目房票，并在7月正式搭建全省第一个房票“房源超市”，目前已有17个楼盘上架备选。

  政策性银行发放专项贷款给改造实施主体，改造实施主体向开发商购买存量商品房，这些新房会纳入到一个房源超市中作为城中村居民安置房，补偿形式为房票，城中村居民使用房票去房源超市中选购新房。

  此外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也签订了安置房回购协议，两家政策性银行预计将在近期发放总额为11.9亿元的专项借款用于购买安置房。2024年10月25日，佛山市住建局等六部门印发《关于逐步优化房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，其中提到支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置。

  我们认为，使用专项借款购买存量商品房作为城中村改造的安置房，既有助于推动城中村改造，又有助于城市存量商品房去库存。

  城市更新基金通过非公开方式向特定投资者募集资金，主要服务于城市更新建设项目，投资范围有但不限于城市更新、城中村改造项目的土地整理、土地开发、房地产开发，以及基础设施建设和公共服务设施建设等。

  城市更新基金模式运作具有筹资灵活、成本低等特征，通过政府性资金撬动社会资本，充分的发挥资本的杠杆效应，能够更好地满足城中村改造庞大的资金需求。在政府鼓励下，城市更新基金将更多参与到新一轮的城中村改造中。

  2017年7月，越秀牵头广州地铁等市属国企发起设立广州城市更新基金，总规模2000亿元，首期基金——“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元，存续期为10+2年，国资部分出资由越秀集团、广州地铁集团、珠江实业集团三家国企完成，社会基金由国开行、银行和保险资金组成，越秀产业基金为管理人。

  2021年6月，上海地产与招商蛇口、保利、中交、万科等多家大型房企和国寿等险资机构共同发起上海城市更新基金，落地规模800亿。

  根据上海市房管局披露，截至2022年底，全市已批准的62个城中村改造项目引进社会资金达5500多亿元，大多数来自包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等。

  2022年11月29日，由南宁城投集团作为主发起人，与中投信联共同发起设立的南宁市城市更新基金合伙企业（有限合伙）在南宁市完成注册。该基金采取“母子基金”模式运作，是一支着力于推动南宁市旧城区改造、旧厂区改造、城中村改造、历史背景和文化街区改造等城市更新项目建设的私募基金。

  2023年7月国务院印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中要求“积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。引入社会资金的具体办法由城市人民政府制定”。在上一轮棚改过程中，社会资本可通过PPP、特许经营等多种政企合作模式参与，也可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等向金融机构贷款，为棚改带来一定规模增量社会资本参与。由于本轮城中村改造项目规模较大、周期较长，且在项目过程中需要协调多个利益主体的关系，我们预计央国企将成为本轮城中村改造的重要主体，同时配套金融机构商业贷款，如旧改贷、开发贷等。

  1.2.5 近期多地披露了今年以来城中村改造的进展情况，未来城中村改造预计加速启动

  其中丰台区有7个，总投资约911亿元，涉及总占地约707.59公顷，改造户数6345户，涉及拆除现状房屋建筑面积约297.08万平。

  截至2024年11月10日，深圳市已列入城市更新计划项目1128个，已通过城市更新专规批复项目824个，实施主体公示项目547个；已列入计划立项项目未取得专规批复项目304个，拆除范围面积累计3082.10公顷；已获专规批复未取得实施主体项目277个，拆除范围面积累计2740.46公顷；已获实施主体确认项目547个，拆除范围面积累计4244.73公顷，完成进度基本过半。

  2024年10月18日，上海历史上单地块一次性征收体量最大项目东安一、二村片区旧城区改建项目举行了集中搬迁。该旧改于10月14日启动正式签约，补偿方案仅5天就达到了99.95%的签约率，在居民中认可度较高。该改建项目总建面31.2万平，多为上世纪50-80年代的住房，涉及117幢居民楼、6057户居民。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，东安一村、二村旧改项目房屋征收范围内居住房屋的评估价为7.28万元/平，预计拆迁总成本约为500亿元，后续开发总投资约为700亿元。2024年以来，截至10月底，上海市已完成旧区改造8万平、2672户，占全年目标任务67%。另外，还有5万平、1830户完成一轮征询，已实质性启动，合计共13万平、4502户，可完成年度目标任务。旧住房成套改造已完成25.09万平，完成全年目标任务的80.9%。城中村改造已认定项目14个，占计划的67%。剩余项目已完成踏勘和方案预审，正在抓紧推进中。

  截至11月，东丽区新立村片区、西青区杨柳青片区等 13 个项目已经开工并加速建设，剩余项目也将在四季度陆续启动。这些项目的推进，将极大地改善当地居民的居住环境，提升城市的整体品质。

  规范房地产秩序好，把房地产交给市场和人民，不忽悠不限制；化债要慎之又慎，化债本身就是极其不负责任的做法，首先必须严肃追究责任，特别是通过问题的积累下决心精兵简政，先从政府自身做起，与人民同甘苦共患难心连心，用求真务实来恢复已经崩塌的公信力；稳楼市不是不可以但是不能一定不可以限制老百姓降价自救，限制自救难道让他们等着断供法拍吗？稳股市想法挺好，股市池子里有水可以加快科学技术创新创造企业上市的进度促进国家长远发展，但是股市制度必须完善，首先是按照上市要求严格审核，对减持套现不仅有期限时间要求还必须有成本要求，不能壹元原始股减持套现十几元几十元甚至更多，把股民投资的钱变成上市公司原始股东的钱，再就是机构庄家游资与散户买卖股票一视同仁，不能机构庄家游资有绿色通道而散户没有，这样不规范散户想赚钱根本不可能，上市公司强制分红制度至关重要，上市公司不能只是从股市拿走发展所需资金而不好好汇报股民，导致股民只能低吸高抛你亏我赚的零和游戏，健全规范好制度才能使中国股市行稳致远为国家强盛人民福祉做出贡献！！！！！！